Steeds vaker hoor je over mogelijkheden om de stagnatie van de woningmarkt positief te beïnvloeden. Zo menen sommigen dat de overbruggingsgarantie het antwoord is voor een zorgeloze koop. Deze overbruggingsgarantie kan door alle Makelaars die zijn aangesloten bij de NVM, LMV of VBO worden verstrekt. Maar wat houdt de overbruggingsgarantie nu echt in, betreft het een daadwerkelijke garantie die de koper behoedt voor een financiële strop of is het vooral een commerciële truc om geld te verdienen aan de angst van kopers en verkopers, bepaald u het zelf aan de hand van de volgende feiten:
Wat kost een overbruggingsgarantie?
- Aanmelden van een woning door de verkoper € 395,-- incl. BTW - Afwikkelingskosten voor de koper € 395,-- incl. BTW
Wat houd het exact in? De overbruggingsgarantie is een afspraak bij de verkoop van een woning dat verkoper de eventuele dubbele woonlasten van de koper binnen de garantietermijn van 1 of 2 jaar compenseert tegen een vast gefixeerd percentage van 2.5% van de koopsom op jaarbasis.
Stel de koopsom bedraagt € 500.000,-- k.k. dan bedraagt het maximale verlies van verkoper per jaar € 12.500,- en wordt de koper met dit bedrag gecompenseerd.
Of de koper hierdoor voldoende wordt gecompenseerd voor zijn dubbele woonlasten is maar de vraag.
Bijvoorbeeld: Familie Smit koopt een huis voor € 500.000,-- k.k. en gaat betalen 6% hypotheekrente op jaarbasis. Netto is de Familie Smit alleen aan rente al circa € 19.500,-- per jaar kwijt, (uitgaande van 35% fiscale aftrek) los van de eventuele aflossing. Vervolgens is de Familie Smit eigenaar geworden van de woning en zal derhalve ook moeten opdraaien voor: verzekeringen, belastingen, gas, water, elektra, onderhoud, etc.
Kortom de zorgeloze complete compensatie zoals deze bij de meesten doet vermoeden is maar een gedeelte van de netto lasten.
Een bijkomstig nadeel is de overdrachtsbelasting. De Familie Smit zal deze moeten betalen over de koopsom. Over het eventueel uit te keren bedrag van verkoper kan de overdrachtsbelasting niet worden gecorrigeerd.
Een verkoper die bij voorbaad zijn huis aanbiedt met een overbruggingsgarantie biedt u een sigaar aan uit eigen doos.
De vraag die u zichzelf kunt stellen is de volgende: Is de verkoper bereid om het compensatiebedrag zonder de overbruggingsgarantie in mindering te brengen op de koopsom? In mijn beleving wel omdat de verkoper zonder te weten wie zijn koper is garanties geeft aan deze koper die mogelijk hele hoge verwachtingen heeft van de verkoop van zijn eigen woning. De duur van de overbruggingsgarantie is nl. afhankelijk van de verwachtingen die de koper heeft van zijn te verkopen woning.
Is dit dus daadwerkelijk een garantie of toch een sigaar uit eigen doos met een prijskaartje?
De alternatieven. Hetgeen de overbruggingsgarantie inhoud kunt u zelf ook zonder tussenkomst van een derde met de (ver)koper afspreken zonder hiervoor kosten te maken.
Wilt u als koper echt beschermd worden voor dubbele lasten dan kunt u met de verkoper overeenkomen dat u de aankoop wilt laten afhangen van de verkoop van uw eigen woning.
Dit is goed te onderbouwen met behulp van de volgende ontbindende voorwaarde.
1. Koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden wanneer hij er uiterlijk op .... (datum)...niet in geslaagd is de hem in eigendom toebehorende onroerende zaak ....(aanduiding nog te verkopen onroerende zaak)..... te .....(plaatsnaam)... onvoorwaardelijk te verkopen, zulks onder algemeen aanvaardbare voorwaarden en tegen een voor de koper acceptabele koopsom (of : een bedrag gelijk aan de getaxeerde verkoopwaarde van de onroerende zaak ad ……. .k.k.). Het gestelde onder artikel 16.3. (bij koopakte appartementsrecht: 19.3.) is van overeenkomstige toepassing. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van de hierboven vermelde onroerende zaak te geraken.
(evt. toevoegen:)
2. Met inachtneming van het onder artikel .... (invullen: artikel waarin ontbindende voorwaarden zijn opgenomen) bepaalde zal verkoper de onderhavige onroerende zaak te koop blijven aanbieden. In geval hij voor .....(datum) met een derde een koopovereenkomst tegen in zijn ogen gunstiger voorwaarden sluit, heeft hij het recht deze overeenkomst te ontbinden. Beroep op ontbinding zal dienen te geschieden bij brief met bericht van ontvangst of telefaxbericht met verzendbevestiging aan de koper, in welke brief of telefaxbericht de koper de gelegenheid dient te worden geboden om binnen 2 dagen na ontvangst van deze mededeling de verkoper of diens makelaar schriftelijk te informeren dat hij de onderhavige overeenkomst onvoorwaardelijk wenst te maken.
Bron: NVM
Het doel wat wij willen bereiken met dit bericht is transparantie in ogenschijnlijk interessante producten. Naast dit kunnen wij u met talloze andere adviezen een hoop ellende besparen. U heeft hiermee kunnen proeven van de voordelen die u kunt behalen indien u ons inschakeld als aankopend makelaar.
