In mijn dagelijkse praktijk als hypotheekadviseur adviseer ik in zo’n 70% van de gevallen mensen die van een bestaande koopwoning overstappen naar een nieuwe, vaak grotere, koopwoning. Het merendeel van deze mensen heeft een winst (ook wel: eigenwoningreserve) gemaakt op de verkoop van hun oude woning en krijgen dan te maken met de zogenaamde ‘bijleenregeling eigen woning’, ingegaan op 1 januari 2004. En hoewel veel van mijn klanten hier wel over gehoord hebben, weten ze meestal niet precies hoe het in elkaar zit. Vandaar nog maar eens een toelichting op deze bijzondere regeling.
In het kort Simpel gezegd gaat de bijleenregeling eigen woning er van uit dat u de winst die u maakt bij de verkoop van uw woning gebruikt voor de aankoop van uw nieuwe woning. U hebt daarmee een lager hypotheekbedrag nodig en dus ook minder hypotheekrenteaftrek. Besluit u om de gemaakte verkoopwinst voor andere doeleinden te gebruiken, dan heeft u over dit bedrag geen recht op hypotheekrenteaftrek.
Waarom? De bijleenregeling is in principe in het leven geroepen om ‘oneigenlijk’ gebruik van de hypotheekrenteaftrek tegen te gaan. Het aftrekken van de te betalen hypotheekrente van uw inkomstenbelasting is namelijk ooit in het leven geroepen om het eigen woningbezit in Nederland te bevorderen. Dat principe gaat nog steeds op. Echter, nu veel woningen met, over het algemeen, winst worden verkocht beschikt de verkoper ineens over ‘vermogen’ dat de aankoop van een nieuwe koopwoning dichterbij brengt. Dus waarom deze groep nog meer bevoordelen door een volledige renteaftrek te blijven bieden? De bijleenregeling gaat er dus van uit dat u de winst die u hebt gemaakt op de verkoop van uw oude woning gebruikt voor de aanschaf van uw nieuwe woning. U hebt daardoor een lagere hypotheek nodig en dus ook minder renteaftrek. Op zichzelf een logische redenering.
Wanneer geldt de bijleenregeling? De bijleenregeling geldt uitsluitend wanneer u een nieuwe woning koopt die duurder is dan de woning die u zojuist heeft verkocht. Gaat u goedkoper wonen, dan heeft u wel recht op volledige renteaftrek. Voorwaarde daarbij is wel dat de waarde van uw nieuwe woning gelijk of hoger is dan de hypotheek die u hiervoor afsluit.
Besluit u na de verkoop van uw woning te gaan huren, dan geldt de bijleenregeling ook als u binnen 5 jaar besluit alsnog een woning te gaan kopen. Huurt u echter voor minimaal 5 jaar, dan komt de bijleenregeling voor u te vervallen. Deze periode is in het leven geroepen om te voorkomen dat mensen bewust de bijleenregeling willen ontlopen door voor een korte periode te gaan huren.
Verplicht? De vraag wordt nogal eens gesteld: “ben ik verplicht om mijn verkoopwinst te gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning?” Het antwoord hierop is: nee.
U bent niet verplicht uw winst te gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe woning en u kunt een maximale hypotheek af sluiten voor de aankoop. In dat geval geldt echter wel dat u geen recht hebt op volledige hypotheekrenteaftrek.
U hebt alleen recht op hypotheekrenteaftrek over het verschil tussen het nieuwe hypotheekbedrag en de gemaakte verkoopwinst op uw oude woning.
Stel u hebt een verkoopwinst gemaakt van € 100.000,- en u koopt een nieuwe woning van € 400.000,-. U zou dus maar € 300.000,- hoeven te lenen. U besluit om uw winst ergens anders voor te gebruiken en toch € 400.000,- te lenen voor de aankoop van uw nieuwe woning. U gaat nu hypotheekrente betalen over die € 400.000,- maar kunt alleen de hypotheekrente aftrekken van uw inkomstenbelasting die u over € 300.000,- zou moeten betalen.
Samenwonen, trouwen, echtscheiding Als u gaat samenwonen en er wordt geen woning overgedragen van de éne naar de andere partner, dan heeft de bijleenregeling geen gevolgen. U wordt dus niet beperkt in uw renteaftrek als u gaat samenwonen met iemand die daarvoor winst heeft gemaakt bij de verkoop van de eigen woning. Let op: besluit u samen een nieuwe woning te gaan kopen, dan geldt de bijleenregeling wel.
Indien u besluit te trouwen in gemeenschap van goederen, ontstaat juridisch een verschuiving van de helft van het eigendom naar de partner. In de nieuwe fiscale regeling wordt u niet geconfronteerd met een beperking van de renteaftrek.
Wel kan deze verschuiving van het eigendom een rol spelen, indien u besluit te gaan scheiden en de vertrekkende partner wordt uitgekocht. In dat geval realiseert de vertrekkende partner een vervreemdingssaldo dat een rol kan spelen bij de aankoop van een nieuwe woning.
Voorbeeld: Stel dat u een woning heeft ter waarde van € 200.000 en een hypotheeklening van € 100.000. U bent getrouwd in gemeenschap van goederen. Indien op enig tijdstip het huwelijk wordt ontbonden en de partner wordt uitgekocht, is de uitwerking als volgt:
de partner die in de woning blijft wonen, betaalt per saldo € 50.000 aan de vertrekkende partner (€ 100.000 voor de helft van de woning minus € 50.000 voor de overname van de helft van de schuld). Indien hij geen eigenwoningreserve heeft bedraagt zijn eigenwoningschuld in totaal € 150.000. De partner die wordt uitgekocht, behaalt een vervreemdingssaldo van € 50.000. Dat bedrag wordt toegevoegd aan zijn eigenwoningreserve en moet bij een eventuele volgende aankoop van een woning in aanmerking worden genomen.
Verkoopwinst anders gebruiken Zoals gezegd, u bent niet verplicht uw verkoopwinst te gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe woning. U verliest dan wel het recht op hypotheekrenteaftrek over dat deel. Indien u hiervoor kiest is dat uw eigen beslissing.
Het kan soms interessant zijn om de gemaakte winst voor andere doeleinden te gebruiken. Zo kunt u bijvoorbeeld besluiten uw winst te gaan beleggen, in de hoop op een hoger rendement dan dat u anders zou besparen met uw hypotheekrenteaftrek. Dat is zeker niet onmogelijk, maar houdt u er dan wel rekening mee dat de hypotheekrenteaftrek zeker is en dat eventueel te maken rendement op het belegde vermogen geen garantie is. Daarnaast is het niet per definitie verstandig om uit te gaan van een te realiseren rendement om vervolgens daarmee uw hypotheekmaandlast te kunnen betalen. Dat zou alleen verstandig zijn als u ook zonder rendement in staat bent uw maandlast te betalen.
Advies In dit artikel hebben we de belangrijkste onderdelen van de zogenaamde bijleenregeling eigen woning behandeld. Het is wel verstandig u altijd te laten adviseren over św persoonlijke situatie door een betrouwbare hypotheekadviseur. Zo voorkomt u teleurstelling achteraf.
Bij Hypotheek Adviescentrum De Ronde Venen kunt u altijd terecht voor zo’n betrouwbaar advies.
Bel gerust of loop eens binnen voor het maken van een afspraak met hypotheek adviseur Jon Alberts. Neemt u ook eens een kijkje op onze website: www.hacderondevenen.nl.
Hypotheek Adviescentrum De Ronde Venen Dorpsstraat 13 Mijdrecht.
